El sueldo promedio que necesitas hoy para acceder a un crédito hipotecario de 4.000 UF a 20 años
En cinco años, los dividendos hipotecarios subieron 37% y la renta exigida para acceder a un crédito aumentó hasta 63%.
Los últimos años han golpeado con fuerza a quienes buscan financiar su casa propia. Desde fines de 2019, el escenario hipotecario cambió drásticamente: aumentaron las tasas de interés, los precios de las viviendas subieron y la banca endureció sus exigencias para aprobar un crédito.
Dividendo más caro y mayor renta mínima
En 2020, un préstamo para una vivienda de UF 4.000, con 20% de pie y 20 años de plazo, significaba un dividendo cercano a $520.000 mensuales. Hoy, bajo las mismas condiciones, la cuota se acerca a los $712.000, lo que representa un alza de 37% en cinco años, según explica Felipe García, director para Cono Sur en Tinsa by Accumin.
La renta mínima exigida también se disparó: en el mismo ejemplo, pasó de $2.080.000 en 2020 a $3.140.000 en 2025 (+50%). Para una vivienda de UF 5.000, la exigencia subió de $2.600.000 a $4.250.000, un incremento de 63%.
Por qué se endurecieron los requisitos
De acuerdo con Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, “como consecuencia del aumento sustancial en los dividendos en los últimos cinco años, las instituciones financieras aumentaron proporcionalmente la renta exigida”.
El ejecutivo apunta además a factores externos: “los retiros de fondos de pensiones y una mayor presión del Fisco en el mercado de préstamos redujeron la disponibilidad de créditos, lo que permite a los bancos ser más selectivos”.
En paralelo, el precio de las viviendas creció cerca de 7% en este período, mientras que los sueldos reales solo lo hicieron en 3%, lo que generó un desfase difícil de sostener para muchas familias.
El factor de las tasas de interés
La situación también se refleja en el costo del dinero. Según el Banco Central, la tasa promedio para créditos de vivienda era de 2,28% en agosto de 2020. Luego escaló hasta un máximo de 5,21% en diciembre de 2023 y actualmente promedia 4,36%.
Sin embargo, Santiago Truffa, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, entrega una mirada distinta: “mirando diez años, la tasa actual se ha normalizado y no está extremadamente alejada del promedio; el período de tasas muy bajas fue la excepción”.
Un nuevo perfil de solicitante
Las mayores barreras no son solo económicas, también conductuales. “Los bancos están siendo más exigentes por el comportamiento crediticio. Por ejemplo, menores de 25 años tienden a no tener buen historial; antes, con 22 años se podía acceder a una hipoteca, hoy no, por la baja educación financiera”, explicó María José Hodgson, gerenta general de Bet4Home.
En la misma línea, Jorge Berríos, académico de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, resumió: “los sueldos se aplanaron y el valor de los préstamos se disparó”.
Con este escenario, acceder a un crédito hipotecario se ha vuelto una tarea cuesta arriba, marcada por exigencias más altas y cuotas que superan cada vez más la capacidad de las familias chilenas.
